Hypothekenrechner

Eine Hypothek ist ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie, bei dem die Immobilie selbst als Sicherheit dient. Sie zahlen es in monatlichen Raten über eine feste Laufzeit zurück, typischerweise 15 oder 30 Jahre, plus Zinsen.

Die Monatsrate verwendet die Formel M = P[r(1+r)^n]/[(1+r)^n − 1], wobei P das Kapital, r der monatliche Zinssatz (Jahreszins / 12) und n die Gesamtzahl der Raten ist. Das ergibt eine feste Rate, die sowohl Tilgung als auch Zinsen abdeckt.

Mehr Eigenkapital reduziert die Darlehenssumme, was die Monatsrate und die Gesamtzinsen senkt. Mit mindestens 20 % Eigenkapital vermeiden Sie außerdem die private Hypothekenversicherung (PMI) und sparen Hunderte pro Monat.

Die private Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber, falls Sie nicht mehr zahlen. Sie ist erforderlich, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % des Kaufpreises beträgt. PMI kostet typischerweise 0,5–1 % der Darlehenssumme pro Jahr und kann entfernt werden, sobald Sie 20 % Eigenkapital erreichen.

Eine Festzinshypothek behält denselben Zinssatz für die gesamte Laufzeit bei und sorgt für planbare Raten. Eine variable Hypothek (ARM) startet mit einem niedrigeren Zinssatz, der sich periodisch nach Marktbedingungen ändern kann, sodass die Raten im Laufe der Zeit steigen können.

Eine gängige Faustregel ist die 28/36-Regel: Höchstens 28 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens für Wohnkosten (Hypothek, Steuern, Versicherung) und höchstens 36 % für die gesamte Verschuldung. Wenn Sie z. B. 6.000 €/Monat verdienen, zielen Sie auf eine Gesamtwohnrate unter 1.680 € ab.

Die Abschlusskosten liegen typischerweise zwischen 2 % und 5 % der Darlehenssumme. Sie umfassen Gebühren des Kreditgebers (Bearbeitung, Wertgutachten, Bonitätsauskunft), Eigentumsversicherung, Treuhandanzahlungen für Steuern und Versicherung sowie vorausgezahlte Zinsen. Bei einem Darlehen von 300.000 € sind 6.000 bis 15.000 € an Abschlusskosten zu erwarten.

Eine Umschuldung ersetzt Ihre aktuelle Hypothek durch eine neue, idealerweise zu einem niedrigeren Zinssatz. Sie beantragen ein neues Darlehen, zahlen Abschlusskosten (typisch 2–3 % der Darlehenssumme) und nutzen den Erlös, um die ursprüngliche Hypothek abzulösen. Es lohnt sich finanziell, wenn Sie den Zinssatz um mindestens 0,5–1 % senken können und planen, lange genug in der Immobilie zu bleiben, um die Abschlusskosten wieder hereinzuholen.

Ein Tilgungsplan ist eine Tabelle, die jede monatliche Rate über die Laufzeit Ihres Darlehens zeigt, aufgeteilt in Tilgungs- und Zinsanteile. Frühe Raten sind überwiegend Zinsen, während spätere Raten hauptsächlich in die Tilgung gehen. Dieser Plan hilft Ihnen zu verstehen, wie Ihre Restschuld im Laufe der Zeit sinkt.

Eine 15-jährige Hypothek hat höhere Monatsraten, aber einen niedrigeren Zinssatz und deutlich weniger Gesamtzinsen. Eine 30-jährige Hypothek bietet niedrigere Monatsraten und mehr Spielraum im Budget. Wählen Sie 15 Jahre, wenn Sie sich die Raten bequem leisten können; wählen Sie 30 Jahre, wenn Sie niedrigere Raten bevorzugen oder die Differenz anderweitig anlegen möchten.

Sondertilgungen gehen direkt in die Restschuld und reduzieren so die Gesamtzinsen und die Laufzeit. Selbst zusätzliche 100 € pro Monat bei einem Darlehen von 240.000 € zu 6,5 % können über 40.000 € an Zinsen sparen und die Hypothek fast 5 Jahre früher tilgen. Die meisten Kreditgeber erlauben Sondertilgungen ohne Strafe.

Eine verpasste Rate löst typischerweise eine Mahngebühr (meist 3–6 % der Rate) nach einer 15-tägigen Schonfrist aus. Nach 30 Tagen wird die ausgefallene Rate an Auskunfteien gemeldet, was Ihren Bonitätsscore deutlich senken kann. Nach 90–120 Tagen versäumter Raten kann der Kreditgeber ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten. Wenn Sie Schwierigkeiten beim Zahlen erwarten, kontaktieren Sie Ihren Kreditgeber sofort — sie bieten oft Stundungen oder Anpassungen an.